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新版建筑規范嚴控“送面積”擦邊球

來源于:中國房地產報 發布時間:2014/8/4 9:48:50

 

 ■中國房地產報記者 胡泉 北京報道

  新版《建筑工程建筑面積計算規范》(以下簡稱《規范》)今年7月正式實施。送飄窗、送露臺、送地下室等開發企業熱衷的營銷法寶,或將失去可變通的操作空間,“送面積”等創新的戶型設計面臨考驗。

  “舊版《規范》有些含糊、界限不清晰的地方,存在可利用的漏洞,這次更明確、更合理了。”7月29日,北京市建設工程造價管理處人士陳國立接受中國房地產報記者采訪時表示,“舊版《規范》執行的時間比較長,現實中很多的設計做法、功能出現了變化,也有必要修訂”。陳國立是參與《規范》修訂的專家。
  “送面積”不再容易
  業內所說的“送面積”,是指利用設計規范,設計出既可供業主利用,又不計入銷售面積或只計一半面積的空間,以提高得房率。開發企業設計出贈送空間,工程造價并不會減少,還變相增加了樓盤的容積率,實際上是擠占了公共空間的面積,居住體驗會打折扣,但這些方式受到市場的青睞,盡管“贈送”面積已經攤到房價里。
  開發商最常“送”的面積便是舊版《規范》不算面積的飄窗,有的甚至做成假飄窗,業主裝修時可以將窗臺打掉變成房間面積。
  新版《規范》明確要求,窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下、結構凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗,應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。樓盤層高普遍2.9米左右,凈高為2.7米左右,這樣飄窗離地面至少要0.6米,不然算一半面積。
  鑒于舊版《規范》規定陽臺只算一半面積。新版《規范》更加細化,在主體結構內的陽臺(凹陽臺),按其結構外圍水平面積計算全面積;在主體結構外的陽臺(凸陽臺),按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。過去不算面積的雙層挑高陽臺,現在至少算一半面積。
  “各省市都積累一些面積計算的問題,一種空間的功能在實際工程中有很多種變化,對應很多使用方式,這次將各個部位、如何區分等細節明晰化。”陳國立說。
  以花園洋房、排屋別墅“贈送”地下室、采光井為例,業界一般不計算面積。但中國房地產報記者查詢2005年出臺的舊版《規范》,地下室、半地下室有計算建筑面積的規定。但地下室的建筑面積不計入容積率。
  “地下室有很多的功能用途,有的是設備層、管道層,原來設備層、管道層都不計算建筑面積。設計上以它為名義,最終可能變成了別的用途。”陳國立解釋。
  按照新版《規范》,地下室、半地下室按其結構外圍水平面積計算,結構層高在2.2米及以上的,應計算全面積;結構層高在2.2米以下的,應計算1/2面積。同時,有頂蓋的采光井應按一層計算面積,結構凈高在2.1米及以上的,應計算全面積;結構凈高在2.1米以下的,應計算1/2面積。
  這次,《規范》明確提出,對于建筑物內的設備層、管道層、避難層等有結構層的樓層,結構層高在2.2米及以上的,應計算全面積,在2.2米以下的計算1/2面積。
  打擦邊球的還有露臺。“設計時不封閉的露臺不算建筑面積,但水暖電都預留好了,業主自己封裝一下就是個大陽臺,可多出10~20平方米的使用面積。我們的住宅設計就這么干,每層每家都有一個露臺。”一家港資設計院人士告訴中國房地產報記者。
  新版《規范》還增加了建筑物架空層的面積計算規定,取消了深基礎架空層;取消了有永久性頂蓋的面積計算規定,增加了無圍護結構有圍護設施的面積計算規定;修訂落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計算規定;刪除了原室外樓梯強調的有永久性頂蓋的面積計算要求;修訂了外保溫層的面積計算規定;增加了門廊的面積計算規定。
  戶型設計精細化
  接受中國房地產報記者采訪的當天,陳國立正在參加新版《規范》使用討論會,討論如何使各地做到規則使用的一致性,“工程的用途、名稱都做到可分析、可判斷”。
  新版《規范》的實施,如果是常見的“N+1”戶型,將增加套內建筑面積和公攤面積,進而影響容積率和工程造價。但陳國立認為,現在可以從新版《規范》里找到出處和核算方式了,影響在于如何根據工程情況、建筑用途合理計算建筑面積、公攤面積。
7月前已報審規劃審批的項目,仍按舊版《規范》執行,短期內新版《規范》對住房供應市場沒有影響。新版《規范》對不同城市的影響不盡一致。如廣州、上海等地2011年均出臺了地方的建筑面積計算方法。這些標準對開發商的面積“贈送”做法已做出了嚴格的限制。
市面上“贈”面積的戶型集中于中小戶型,為了提高得房率,一些開發商甚至把89平方米的商品房做出了“3+1”戶型。新版《規范》對過去“贈送”的面積空間給出細致的定義和計算規范,這為即將審批戶型和入市的新項目加大了精細化設計難度。
  而開發企業對小戶型的設計“追求”源于2006年出臺的“70/90政策”,該政策要求2006年6月1日以后新審批、新開工的商品住房項目,必須建設70%以上套型建筑面積90平方米以下的住房。
  90平方米的面積設定當時是經過初步計算的,沒想到會有各種形式的面積空間“贈送”。國家住宅與居住環境工程技術研究中心總建筑師曾雁認為當時的設定不夠嚴謹。只有一個戶型面積上限,多層、高層、超高層的公攤面積計算下來并不一樣,“攤到高層、超高層,有的戶型可能損失10~20平方米的面積”。
  “一些開發商為了戶型本身的合理性,或者更好地銷售,讓設計師利用規則漏洞采取了很多‘偷’面積的手段。”曾雁告訴中國房地產報記者,新版《規范》有助于更好地把控產品設計,“以前允許打擦邊球,現在就不行了”。
 
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